My Portfolio
Makale
Okumak İçin Aşağı Kaydırın

6098 SAYILI TBK HÜKÜMLERİNE GÖRE KİRA BEDELİNİN TESPİTİ

I. GENEL OLARAK

6098 sayılı TBK’de kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümlere “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” başlıklı ayırım altında yer verilmiş ve “Genel Hükümler” başlıklı ayırımda kira bedelinin belirlenmesine yer verilmemiştir. Konut ve çatılı işyeri kirası niteliği taşımayan taşınır ve taşınmaz kiralarında kira bedelinin belirlenmesi için dava açılması mümkün değildir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespit edilmesi kiracının korunması amacına bağlı olarak ortaya çıkmış, özellik arz eden uygulamalardır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK 347/I uyarınca belirli süreli sözleşme süresi sona erse de kiracı tarafından en az 15 gün önce bir bildirimde bulunulmadığı sürece sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır. Kiraya veren, ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeye son verme hakkına sahip olabilecektir.

TBK 347/2 uyarınca belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman sözleşmeyi sona erdirebilirken, kiraya veren ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilecektir.

Bu hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumak amaçlı düzenlenmiştir. Ancak, kiraya verenin de bu zorunlu uzamalar karşısında menfaatlerinin denkleştirilebilmesi için belirli dönemlerde kira bedelinin tespiti gerekmektedir.

I. KİRA SÖZLEŞMESİNİN BAŞLANGICINDA KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinin başlangıcında, kira bedelinin taraflarca ilk defa belirlenmesi yönünden bir sınırlama veya yasak yoktur. Bu durum sözleşme özgürlüğü ilkesinin de bir gereğidir. Taraflar kira sözleşmesini yaparken kira bedelini; irade sakatlığı, aşırı yaralanma, ahlaka ve hukuka aykırılık olmaması kaydı ile serbestçe belirleyebilirler.

II. YENİLENEN KİRA DÖNEMLERİNDE KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

1. Genel Olarak

3. Kefalet borcu bir para borcudur.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK madde 347 uyarınca, belirli süreli bir kira sözleşmesi olsa dahi, bu sözleşme sürenin sonunda kendiliğinden son bulmamakta; kiracı sürenin bitimine en az 15 gün kala bildirimde bulunmazsa aynı koşullarla 1 yıl süre ile uzamaktadır. Kiraya veren ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeden fesih hakkını elde etmektedir. Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması halinde de kiraya veren 10 yıl süre ile bu sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeden sonlandıramamaktadır.

Bu şekilde yıllarca sürebilecek olan kira sözleşmesinde, tarafların başlangıçta belirlediği bedelin sabit kalması beklenemez. Bu nedenle zaman içinde enflasyon vb. çeşitli kıstaslara göre değişen kira bedelinin belirlenmesi sorunu ortaya çıkmaktadır. Ancak uzayan kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesinde, sözleşme serbestisi ilkesi kanun koyucu tarafından sınırlandırılmıştır. Kira bedelinin belirlenmesindeki sözleşme serbestisi, kira sözleşmesinin başlangıcındaki belirlemelere ilişkin olup, izleyen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesinde kiracıyı koruyucu birtakım hükümler getirilmiştir.

TBK madde 344’te kira bedelinin belirlenmesine ilişkin esaslar düzenlenmiştir. Kira bedeli; Taraflar arasında artış oranının sözleşmede belirlenip belirlenmemiş olması, kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri, kira bedelinin yabancı para olarak belirlendiği kira sözleşmeleri bakımından farklı esaslara göre tespit edilmektedir.

2. Tarafların Kira Artış Oranını Sözleşmede Belirlemesi

TBK m. 344/I’e göre, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”

Taraflar bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ilk yılı takip eden dönemde kira bedelindeki yıllık artışı belirleyebilirler. Ancak TBK 344/I’e göre, bu artış oranının üst sınırı olarak bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi belirlenmiştir. Taraflarca sözleşmede kararlaştırılan artış oranı bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi oranından düşükse, bu oran geçerli olacaktır. Ancak taraflarca kararlaştırılan artış oranı, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksinden yüksekse, kısmi butlan yaptırımı söz konusu olacak, sözleşmenin tamamı ortadan kaldırılmadan kira bedelindeki artış oranı tüketici fiyat endeksindeki artış oranına çekilecektir. Bu noktada tüketici fiyat endeksine göre kira artış oranı hesaplanırken bir önceki ayın tüfe oranını değil geçmiş 12 ayın (bir önceki kira yılının) ortalaması esas alınmaktadır. Bu oran Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayınlanmaktadır.

Tarafların kira bedelinin artış oranına ilişkin anlaşmaları, sadece ilk yenileme yılı (uzama yılı) için değil, taraflar arasında kira sözleşmesi devam ettiği sürece uygulama alanı bulacaktır.

Kiracının tüketici fiyat endeksi oranını aşacak şekilde artırıma uyarak kira bedelini ödemesi durumunda, kiracının bu ödemeyi gerçekleştirmesi ya da kabul etmesi ile taraflar arasında zımmi bir anlaşma oluştuğu düşünülebilirse de kanunun emredici hükmü karşısında bu anlaşma geçersizdir. Kiracı, yaptığı ödemenin yasal TÜFE oranını aşan kısmını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilecektir.

TBK m. 344/I’in son cümlesine göre; ‘Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.’ Bu madde ile taraflar arasında yapılan sözleşmenin bir yıldan daha uzun süreli olması halinde de kira bedelinde yapılacak artış kararlaştırılmışsa, artışa ilişkin bu hükmün uygulanacağı belirtilmiştir. Bu maddeye göre de kira bedelinin belirlenmesi yalnızca kira sözleşmesinin yenilenmesine ilişkin bir kurum değildir. Kira sözleşmesinin bir yılı aşan bir süre için yapılmış ve bir yılın sona ermesinden sonra kira bedelinde yapılacak artış oranı kararlaştırılmış olabilir. 1 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin her yıl yüzde olarak belirlenen bir oran uyarınca artırılabileceği gibi (%3-%5), yıllara göre ödenecek kira bedeli sözleşmenin başında belirlenmiş de olabilir. Ancak TBK 344/I uyarınca bu durumda da ilerleyen yıllar için belirlenmiş olan kira bedeli, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi oranına göre belirlenen kira bedelini aşıyorsa, kira bedeli tüketici fiyat endeksi oranına çekilecektir. Örneğin 2 yıllık bir kira sözleşmesinde ilk yıl için kira bedeli 1000 TL, ikinci yıl için 1500 TL olarak belirlenmişse, kira bedelinin ikinci yıldaki artışına dair anlaşma, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi oranına göre hesaplanacak ve fazlaysa tüketici fiyat endeksindeki orana çekilecektir.

Bir yıldan daha uzun süreliğine akdedilen kira sözleşmelerinde tarafların kira bedelinde artırım yapılacağına dair bir sözleşme hükmü üzerinde anlaşmış olmalarına rağmen artırımın her yıl yapılacağına dair bir kayıt düşmemeleri durumunda Yargıtay, sözleşme içeriğinde artırım yapılacağına dair bir sözleşme hükmünün varlığının yeterli olacağını, sözleşme süresi içerisinde her yıl artış yapılması gerektiğine kanaat getirmiştir.

T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ, E. 2003/14177, K. 2003/14243, T. 11.12.2003

Mahkemece, kira sözleşmesi beş yıl olup, sözleşmede kiranın her yıl artırılacağına ilişkin bir şartın bulunmadığı, kira artışına ilişkin ihtarın gönderilmediği ve davanın yeni dönem başladıktan sonra açıldığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 15.09.2000, süresi beş yıldır. Kira sözleşmesinin özel Şartlar bölümünün 5. maddesinde, “kira artışı Türkiyedeki Ticaret Odaları, Sanai Odaları Kurum ve Kuruluşlarının açıkladıkları en yüksek enflasyon oranı veya gerekse döviz kurundaki en yüksek artış kira artış oranı olarak baz alınacaktır” hükmü yer almaktadır. Sözleşmedeki böyle bir şart, kira süresi içerisinde kira parasının, ihtara lüzum bulunmaksızın, sözleşmede kararlaştırılan oranda artırılması yükünü getirmektedir. Sözleşmenin anılan hükmü, artışın her yıl yapılacağına dair açık bir kayıt içermemiş olması nedeniyle kira parasının beş yıl süre ile artırılmayacağı biçiminde yorumlanmamalıdır.

Taraflar arasında, yenilenen dönemde uygulanacak kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmış olmasına rağmen, kiracının bu anlaşmaya uymayarak bir önceki dönemdeki kira bedelini ödemeye devam etmesi durumunda ne olacaktır? Özen’e göre bu durumda yapılması gereken artış miktarı, sözleşme ile belirlenmiş olduğundan kira bedelinin tespiti davası açılması gereği bulunmamaktadır. Kira bedeli, sözleşmede belirlenen artış oranına göre kendiliğinden artmıştır veya (sözleşmede belirtilen artış oranı bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi oranından yüksekse) bir önceki yılın tüketici fiyat endeksinde gerçekleşen artış oranına göre yine kendiliğinden artmıştır. Bu nedenle kiracı, sözleşme gereği yapılan kira bedeli artışına uymazsa, kiracıya sözleşmeye dayanan kira bedelinin ifası davası açılacaktır. Açılan kira bedelinin ifası davasında, hakim, öncelikle sözleşmeye göre kira bedelinde yapılması gereken artışı belirleyecek, daha sonra kiracıyı hiç veya eksik olarak yerine getirdiği bu bedeli ödemeye mahkum edecektir. Kira bedeli için kararlaştırılan ifa zamanının çoğunlukla belirli vade olduğu da dikkate alınırsa, kiracı ihtara gerek olmadan temerrüde düşecektir. Bu nedenle talep edildiği taktirde hakim, eksik ödenen kira bedeli için temerrüt faizine de hükmedecektir. Bu durumda kiraya veren, kira bedelinin eksik ödenmesi nedeni ile TBK m. 314 uyarınca kira sözleşmesini fesih yoluna da gidebilir.

YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ, E. 2017/1612, K. 2017/4523, T. 28.3.2017

Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması ve tahliye istemlerine ilişkindir. Taraflar arasında 3 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar maddesiyle “1. yılın bitiminden sonraki kira artışında senelik TEFE+ÜFE/2 oranı baz alınacaktır” düzenlemesine yer verilmiştir. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Bu durumda mahkemece TBK 344. maddesi hükmü de gözetilerek ÜFE artış oranını geçmemek üzere sözleşme hükmü doğrultusunda aylık kira bedelinin ve kira artış farkının belirlenerek, bu miktar üzerinden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken…

Kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılmışsa, kiraya veren yeni döneme geçildikten sonra kira bedellerinin eksik ödenen kısımları için, davayı ne zaman açmış olursa olsun (zamanaşımı süresi içinde kalmak kaydıyla), temerrüt faizi ile beraber talepte bulunabilecektir. Bunun için de yeni dönem başlangıcından en az 30 gün içinde dava açmasına veya kiracıya yazılı ihtarda bulunmasına gerek yoktur. Çünkü bu dava kira bedelinin tespiti davası değil bir ifa davasıdır.

3. Tarafların Kira Artış Oranını Sözleşmede Belirlememesi

Taraflar arasında kira artış oranı belirlenmemişse, TBK m. 344/2’ye göre; Kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre” belirlenecektir.

Sözleşmede kira artış oranının belirlenmediği durumlarda, yeni kira bedeli açılacak dava üzerine hakim tarafından belirlenecektir. Hakim bu bedeli belirlerken; kiralananın durumunu göz önüne alacak, bölgedeki emsal değerlere bakacak ve tüm bunlar ışığında hakkaniyete göre bir karar verecektir. Ancak bu kararı verirken hakim bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki artış oranından daha fazlasına hükmedemeyecektir. Ancak hakimin tüketici fiyat endeksi oranının altında bir artış oranı belirlemesi mümkündür.

1 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin artırılacağına dair hüküm yoksa, taraflar kira yılları bakımından artış gösteren bir kira bedeli kararlaştırmamışlarsa, TBK m. 344/II uyarınca kira bedelinin tespiti mümkün değildir. Örneğin, üç yıl süreli bir kira sözleşmesinde taraflarca kira bedeline ilişkin bir artırım oranı ya da miktarı kararlaştırılmamış ise; üç yıllık sözleşme süresi boyunca kira bedelinde artırım yapılamayacak, üçüncü yılın sonunda şayet sözleşme TBK m. 347 uyarınca uzarsa bu halde yenilenen kira döneminde kira bedeline ilişkin artırım TBK m. 344/II hükümlerine göre yapılabilecektir. Taraflar, 1 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmesinde kira artış kararlaştırmışlar ancak oran veya tutar belirlememişlerse TBK m. 344/II’ye göre kira bedeli tespiti yapılabilecektir.

4. 5 Yıldan Uzun Süreli veya 5 Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Bedelin Belirlenmesi

TBK m. 344/III’e göre, ‘Taraflarca kira bedelinin belirlenmesi hususunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.’

Bu hüküm uyarınca kira bedeli hakim tarafından belirlenirken; kiralananın durumu (kiralananın çevresel konumu, bir işyeri ise ticari potansiyele sahip bir yerde olup olmaması, ulaşıma vs. yakınlığı, kiralananın yaşı, büyüklüğü vs), emsal kira bedelleri, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki artış oranı dikkate alınarak hakkaniyete göre bir belirleme yapılacaktır. Kira parası saptanırken, dava konusu yerin nitelikleri, yöredeki kira paraları, kira sözleşmeleri karşılaştırmalı olarak incelenmeli ve dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi aracılığıyla hesap edilmeli, hakimce bu kira parası da dikkate alınarak uygun bir bedel tespit edilmelidir. Ancak burada hakim, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki artış oranı ile bağlı değildir, daha yüksek bir artış oranı da uygulayabilir.

Tarafların sözleşmede kira bedelinin artış oranını belirlemiş ya da belirlememiş olmaları, kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süreli olması bu hükmün uygulanması açısından bir farklılık yaratmayacak, her iki durumda da 5 yılın dolmasıyla; bu maddeye dayanarak 6. Kira dönemi için, kira bedelinin tespiti hakimden talep edilebilecektir. Hükümde de açıkça belirtildiği üzere yalnızca ilk 5 yılın dolması ile değil, her 5 yıllık sürenin dolmasından sonra bu hüküm uyarınca kira tespiti talep edilebilecektir. Şu halde ilk 5 yılın dolması ile 6. kira dönemi için, ilk 10 yılın dolması ile 11. Kira dönemi ve bu şekilde her 5 yılda bir kira bedelinin rayice uygun olarak tespit edilebilmesi için TBK 344/III uygulama alanı bulabilecektir.

Tarafların 5. Yılın sonunda değil de örneğin 7. kira yılının sonunda kira bedelinin tespiti talep etmesi ve buna göre tespitin yapılması durumunda, TBK 344/III uyarınca ikinci kez rayiç değere göre kira bedelinin tespiti davası 5 yıl sonra yani 12. kira döneminin sonunda açılabilir.

Bu hükmün uygulanabilmesi için başlangıçta yapılan kira sözleşmesinin süresinin dolmuş olması da gerekli değildir. Hüküm lafzında da açıkça belirtildiği üzere, taraflar arasındaki belirli süreli sözleşmenin süresi ne olursa olsun veya beşinci yılın sonuna kadar sözleşme kaç kez yenilenmiş olursa olsun uygulama alanı bulacaktır. Beş yıldan daha uzun süreli bir kira sözleşmesinin bulunması durumunda, sözleşmenin altıncı yılı için TBK. m. 344/III’e göre kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilir. Sözleşme süresi henüz dolmasa bile, beş yıllık sürenin geçmiş olması TBK m. 344/III’e göre tespit istemek için yeterlidir.

TBK m. 344/III’ün son cümlesinde, her beş yıldan sonraki kira yılında yukarıdaki esaslar çerçevesinde belirlenen kira bedelinin, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebileceği düzenlenmiştir. Bu düzenleme ile 5 yılın sonunda TBK m. 344/III’e göre belirlenmiş kira bedelinin, sonraki dönemlerde tekrar TBK m. 344/I veya m. 344/II’deki esaslar çerçevesinde artırılabileceği de hüküm altına alınmıştır.

5. Kira Bedeli Yabancı Para Olarak Kararlaştırılan Kira Sözleşmelerinde Bedelin Belirlenmesi

TBK 344/IV uyarınca ‘Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.’

Kira bedeli yabancı para cinsinden kararlaştırılmışsa bu durumda kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beş yıl boyunca kira bedelinde bir değişiklik yapılamayacaktır. 5 yıl sonra kira bedelinin belirlenmesinde yabancı paradaki değişiklikler de göz önünde bulundurularak TBK m. 344/III uyarınca endeks artış oranı, kiralanın durumu, emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre bir belirleme yapılacaktır.

Bu düzenlemeye uyulmaması, kiracının kira bedelini artış yaparak ödemesi gibi durumlarda hükmün emrediciliği nedeni ile yapılan zımmi anlaşmalar geçersiz olup, kiracı, fazladan ödediği kısmı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilecektir.

Ancak Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanunda yapılan değişiklikler nedeni ile birçok durumda kira bedelinin döviz veya döviz endeksli belirlenmesi yasaklanmış olup, bu nedenle hükmün uygulama alanı oldukça sınırlandırılmıştır.

12.09.2018 tarihli 85 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’ın 4. maddesine ‘g’ bendi eklemek suretiyle ‘belirlenen istisnalar dışında’ konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin yabancı para cinsinden ya da yabancı paraya endeksli olarak belirlenmesi yasaklanmıştır. İlgili düzenlemede yürürlük tarihinden önce akdedilip devam etmekte olan kira sözleşmeleri için de Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’a eklenen Geçici 8. Madde ile Kararın yürürlüğe girdiği 13.09.2018 tarihinden itibaren otuz gün içerisinde ‘belirlenen istisnalar dışında’ kira bedelinin taraflarca yeniden Türk parası olarak belirlenmesi zorunluluğu getirilmiştir.

Daha sonra 6 Ekim 2018 tarihli 2018-32/51 sayılı tebliğ ile sözleşme bedellerinin döviz cinsinden belirlenmesine dair kısıtlamaların istisna ve detayları açıklanmıştır. 16.Kasım 2018 tarihli 2018-32/52 sayılı tebliğ ile ilk tebliğin 8. Maddesinde düzenlenen istisnaların kapsamı genişletilmiştir.

Bu durumda aşağıdaki yer verilen kişilerin kiracı olarak taraf oldukları sözleşmelerde, sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılabilmesi mümkündür. Ancak bu istisnalar dışında kira bedelinin yabancı para cinsinden veya yabancı paraya endeksli olarak belirlenmesi yasaklanmıştır. İstisnalar;

• Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişiler,

• Dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan; şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak kontrol ve/veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketler,

• Serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölgelerdeki şirketler

Sonuç olarak; Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı bulunmayan yabancılar, %50 üzerinde pay sahipliği bulunan yabancı sermayeli şirketler, serbest bölgelerde yer alan şirketlerin kiracı olduğu kira sözleşmelerinin bedelleri, döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak belirlenebilecektir.

16 Kasım 2018 tarihli 2018-32/52 sayılı tebliğin 8. Maddesinin 28. Fıkrası ile konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin döviz cinsinden belirlendiği sözleşmelerle kira bedelinin Türk parası olarak nasıl belirleneceğinin esasları da belirlenmiştir. Buna göre 13.09.2018 tarihinden sonra akdedilen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, yukarıda açıkladığımız istisnalar dışında, kira bedeli döviz cinsinden belirlenemeyecektir. 13.09.2018 tarihinden önce akdedilen ve kira bedeli döviz olarak kararlaştırılan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ise kira bedeli Türk lirasına çevrilecektir. Kira bedeli Türk lirasına çevrilirken taraflarca anlaşıldığı durumlarda bir problem bulunmamaktadır. Ancak taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa kira bedeli, döviz ya da dövize endeksli olarak kararlaştırılan bedelin 02.01.2018 tarihli Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası efektif satış kuru kullanılarak hesaplanan Türk parası cinsinden karşılığının, 02.01.2018 tarihinden kira bedellerinin TL cinsinden tekrar kararlaştırıldığı tarihe kadar TÜİK tarafından her ay için belirlenip açıklanan TÜFE’ deki aylık değişim oranları baz alınıp artırılmak suretiyle belirlenecektir. Bir sonraki kira yılı için (ikinci kira yılı) taraflar Türk Lirası cinsinden kira bedeli hususunda yine mutabakata varamazlar ise, bu hususta kira bedeli, bir önceki kira döneminde geçerli olan kira bedelinin yeniden TÜFE aylık değişim oranları baz alınarak artırılması yolu ile belirlenecek ve belirlenen Türk Lirası cinsinden kira bedeli bahsi geçen iki yıllık sürenin sonuna kadar geçerli olacaktır.

18.01.2019 tarihinde yürürlüğe giren 7161 sayılı Sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile ….Son olarak, TBK m. 344’ün dördüncü fıkrasında kira bedellerinin yabancı para cinsinden kararlaştırılmasını öngören düzenlemeye, 20.02.1930 tarih ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümlerinin saklı kalacağına dair bir ek ibare getirildi. Bu düzenleme 01.01.2019 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir.

6. Kiracının Tacir, Kamu veya Özel Hukuk Tüzel Kişisi Olduğu Durumlarda TBK m. 343 ve m. 344 Hükmünün Uygulanmasının 8 Yıl Süreyle Ertelenmesi Sorunu

Kiracının tacir, özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiralarında TBK m. 344 hükmü, 6217 sayılı kanunun geçici 2. Maddesine göre 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle (1 Temmuz 2020 tarihine kadar) uygulanamayacaktı. Bu durumda sözleşme serbestisi gereği kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kira sözleşmesinde bir hüküm varsa, kira sözleşmesi hükümleri uygulanacak; kira sözleşmesinde hüküm bulunmaması halinde ise mülga 818 sayılı BK hükümleri uygulanacaktır.

Ancak 6217 sayılı kanunun geçici 2. Maddesine 17.01.2019 tarihinde ‘Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344’ncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır’ hükmü eklenmiş ve bu hüküm 01.01.2019 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yürürlüğe girmiştir.

Bu düzenlemeye göre TBK m. 344’teki tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, kiracısı TTK uyarınca tacir olarak sayılan kişiler, özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişileri olan işyeri kiralarında ve akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde de uygulanır. Bu hükümle kiracının TTK uyarınca tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları ile ilgili kira sözleşmeleri bakımından da 01.07.2020 tarihi beklenmeksizin, TBK m. 344 hükmünde yer alan TÜFE şartının uygulanacağı düzenlenmiştir.

III. KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI

1. Genel Olarak

Kira tespit davası TBK m. 345’te düzenlenmiştir. Maddeye göre “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” Kira tespit davası, bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Dava sonucunda yalnızca aylık kira bedelinin tespitine ilişkin bir tespit hükmü verilir, tespit edilen kiranın tahsiline ilişkin bir eda hükmü verilemez. Dava eda niteliği taşımadığından, kira tespit davasında faiz talep edilemez ve faize hükmedilemez. Tespit hükmünde eda emri bulunmadığı için ilamlı icra yolu ile icraya konulamaz.

Kira farkı alacağının ifa zamanının gelmesi için kira tespit davasındaki tespit hükmünün kesinleşmiş olması gerekir. Bu husus Yargıtay’ın 1979 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararında açıklanmıştır.

T.C. YARGITAY İBGK, E. 1979/1, K. 1979/3, T. 12.11.1979

‘Kiranın tespitine ilişkin mahkeme kararı ile tespit edilen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için, sadece alacaklının borçludan edada bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş olması yeter olmayıp, aynı zamanda o kararın kesinleşmesi gerektiğine..’

Kira tespit hükmünün kesinleşmesi ile kira farkı alacağı muaccel hale gelecektir. Mahkeme kararının kesinleşmesi ile ayrıca ihtara gerek kalmaksızın kira farkı alacağına temerrüt faizi yürütülecektir. Ayrıca bu bedelin kesinleşmesinden itibaren kira bedeli farkının ödenmemesi halinde koşullar yerine gelirse tahliye davası da söz konusu olabilecektir. Mahkeme kararı ile tespit edilen yeni kira bedeli ile eski kira bedeli arasındaki fark için ne zamandan faiz işletileceğine ilişkin 1995 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre kira tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz işletilebilecektir.

T.C. YARGITAY İBGK, E. 1994/2, K. 1995/2, T. 24.11.1995

‘Kira tespitine ilişkin mahkeme kararı ile belirgin hale gelen kira farkı alacağına, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, kira tespiti kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz yürütülmesi gerektiğine..’

Kural olarak kira tespit davaları ihtar çekilmeden her zaman açılabilir. Ancak ihtar ya da dava dilekçesinin kiracıya tebliği, açılacak olan kira tespit davasında kira parasının geçerli olacağı tarihin saptanması bakımından önemlidir. Burada amaç, yeni dönem kira parasının anlaşma sağlanamadığı taktirde hakim tarafından tespit edileceğinin kiracıya duyurulması ve hakimin taktir edeceği kira parasını fazla bulacak kiracıya, kira sözleşmesinin yasal olarak uzamasını önlemek hakkı sağlamaktır.

Kira sözleşmesinde kiracı olarak birden fazla kişi varsa mecburi dava arkadaşlığı olması sebebiyle husumet her kiracıya yöneltilmeli, kira artırma iradesi hepsine ulaştırılmalıdır. Kira tespit davaları; kiralayan, kiracı ve taşınmazın sahihi malik tarafından açılabilir. Bu husus Yargıtay’ın 18.11.1964 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtilmiştir.

T.C. YARGITAY İBGK, E. 1964/2, K. 1964/4, T. 18.11.1964

‘Kira parasının tespiti ile kiracıdan alınması yolunda bir dava söz konusu olabileceği gibi, kiralayan veyahut kiracı tarafından açılmış bulunan ve sadece kira parasının tespitini hedef tutan bir dava dahi açılabilir.’

T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ, E. 2014/8189, K. 2014/9605, T. 10.09.2014

Yargıtay 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre kiracının da tespit davası açabileceği kabul edilmiştir. Kiracının kira bedelinin indirilerek tespit isteyebilmesi için, ilk kira dönemini izleyen ve davaya konu yapılan dönemde kira bedelinin düşüş göstermesine olağan rayiç dışında neden olan kiralananın yüzölçümünde veya diğer niteliklerindeki değişmelerden, paranın satın alma gücündeki değişikliğin, memur maaşlarındaki katsayı ve işçi ücretlerindeki asgari ücret değişikliklerinin, kendi lehine olarak kira parasına etki ettiğini belirtmesi gerekir.

2. Kira Sözleşmesinde, Yeni Dönemde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Hüküm Bulunmaması Durumunda

TBK m. 345/2 uyarınca ‘Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.’

Kira döneminin bitmesinden önce açılan davaya ilişkin dava dilekçesi ya da kiracıya yapılan kira artırımına ilişkin bildirim, kira döneminin bitimine 30 gün kalmasından daha önceki bir tarihte kiracının eline geçecek bir biçimde tebliğ edilmişse, kira parasını artırma kararı daha sonra verilse de yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar. Aksi halde kira parasını artırma kararı ancak bir sonraki kira dönemi için geçerli olacak şekilde verilebilir. Bu süre içinde dava açılması ya da bildirimde bulunulması yeterli olmayıp, dava dilekçesi veya bildirim ihtarının kiracıya tebliği gerekmektedir.

21.11.1966 GÜN VE 19/10 SAYILI YARGITAY İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KARARI gereğince, kira bedelinin arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir.

T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ, E. 2017/12034, K. 2018/5409, T. 17.5.2018 ‘21.11.1966 tarih ve 19/10 Sayılı Y.İ.B.K uyarınca kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak, kira bedelinin artırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davada dava dilekçesinin tebliğ tarihi tespit edilecek kira bedelinin geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir. Anılan içtihatla benimsendiği üzere bu tebligatlardan en az birisinin tespit istenen dönem başlangıcından 15 (6098 TBK m. 345 uyarınca 30 gün) gün öncesine kadar muhatabına ulaşması gerekir. Aksi takdirde dava açılan dönem için tespit yapılamaz.’

YARGITAY 3. HD, E. 2017/8904, K. 2019/5582, T. 19.06.2019 ‘Sözleşmede kira artış şartı varsa ihtara gerek olmaksızın tespiti istenilen dönemin sonuna kadar dava açılabileceği, artış şartı yoksa dönem başlamadan 30 gün önce açılan davanın dava dilekçesinin tebliğ ettirilmesi ya da ihtarla kiranın artırılacağının ihtar edilerek dönem başlamadan 30 gün önce bu ihtarın tebliği ile davanın dönem sonuna kadar açılması gerekir.’

Kira bedelinde artırım yapılacağına ilişkin kiracıya bildirimde bulunulmasından sonra kiralananın el değiştirmesi durumunda, bu bildirim yeni malik için de geçerli olacak ve kiracıyı bağlayacaktır. Çünkü yeni malikle kiracı arasında yeni bir sözleşme yapılmadıkça eski sözleşme hükümleri devam eder.

3. Sözleşmede Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Hüküm Bulunması Durumda

TBK m. 345/3 uyarınca ‘Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.’

Bu maddede geçen ‘sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa’ ibaresi açıklığa kavuşturulmalıdır. Kira sözleşmesinde, yeni kira döneminde kira bedelinin hangi oranda artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, kira bedeli bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi oranını geçmemek kaydıyla sözleşmede belirtilen bu oran uyarınca kendiliğinden artacağından kira tespit davası açılmasına gerek olmayacaktır. Maddede belirtilen durum yeni kira döneminde, kira bedelinde artış olacağına ilişkin götürü ve genel bir hüküm olmakla beraber bunun artış oranını göstermemesidir. Bu durumda kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracı tarafından, 30 gün önceden dava açılmasına veya yazılı bildirimde bulunulmasına gerek olmaksızın, açılan kira tespit davası sonucu belirlenen kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Bu genel hüküm nedeniyle kiracı artış yapılmasını istemiyorsa, yeni kira döneminin başlangıcına 30 gün kala bir kere daha uyarılmayı beklemeden, kira sözleşmesinin uzamasını engelleyecek beyanda bulunmalıdır. Aksi halde açılan dava sonucu belirlenecek kira bedeli, dönem başından itibaren geçerli olacaktır.

4. Görevli Mahkeme

HMK m. 4’te kira sözleşmesinden doğan bürün uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemelerinin görevleri arasında sayılmıştır. Dolayısıyla kira tespit davası da sulh hukuk mahkemelerinde açılacaktır.

5. Yetkili Mahkeme

HMK m. 6 uyarınca ‘Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.’

Kira tespit davasında, sözleşmesinden kaynaklanan bir uyuşmazlık söz konusu olduğu için genel yetki kuralına ek olarak HMK m. 10 uygulama alanı bulacaktır. HMK m. 10 uyarınca ‘Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.’ Taraflar, sözleşmenin ifa yeri ile ilgili özel bir hüküm kararlaştırmamışlarsa TBK 89 hükmü gereği ortada götürülecek nitelikte bir para borcu söz konusu olduğu için sözleşmenin ifa yeri mahkemesi olarak kiralayanın yerleşim yeri mahkemesi davaya bakmakla yetkili olacaktır.

Ayrıca kira sözleşmesinin taraflarının her ikisi de tacir ya da kamu tüzel kişisi ise HMK 17-18’deki şartlara uyularak yetki sözleşmesi yapılması mümkün olup, bu durumda dava sadece bu sözleşme gereğince yetkili kılınan mahkemelerde açılabilir.

KAYNAKÇA

Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2016

Özen, Burak, Kira Bedeli Artışına İlişkin Sözleşme Şartları Ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli Artışından Ayırt Edilmesi, Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan, s. 2033-2062

Öztürk, Gizem, Kira Tespit Davası ve Esasları, TBB Dergisi, 2017, s. 229-260.

Zevkliler, Aydın; Gökyayla, Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara 2015.

Yavuz, Nihat, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi, Cilt II, Ankara 2013.(Şerh)

Yavuz, Nihat, Kira Hukuku, Ankara 2019.(Kira)